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Gefahren für Gesellschafter, die ihr Grundstück ihrer GmbH vermieten

Durch das zum 01.11.2008 in Kraft getretene MoMiG ist das frühere sog. Eigenkapitalersatzrecht beseitigt worden. Damit war für viele Gesellschafter einer GmbH, die Betriebsgrundstücke von der GmbH im Privatvermögen hielten und an die GmbH verpachteten, die Gefahr gebannt, dass ein Insolvenzverwalter für bestimmte Zeiträume vor der Insolvenzantragstellung die gezahlten Mieten zurückverlangt.

Der Gesetzgeber hatte über § 135 Abs. 3 InsO nur die Verpflichtung des Gesellschafters festgelegt, der Gesellschaft betriebsnotwendige Gegenstände für die Dauer von längstens einem Jahr gegen eine Vergütung zu überlassen. Die insoweit von dem Insolvenzverwalter zu zahlende Vergütung orientiert sich an dem vor Insolvenzeröffnung gezahlten Entgelt.

Man hatte gehofft, der Grundstückseigentümer der Betriebsimmobilie, der gleichzeitig Gesellschafter ist, befände sich nunmehr für die Zukunft im „sicheren Hafen“.

Dieser Anschein trügt, denn oft orientierten sich die von der GmbH an ihren Gesellschafter, der gleichzeitig Eigentümer des Betriebsgrundstücks ist, gezahlten Mieten an den gegenüber der finanzierenden Bank zu erbringenden Kapitaldiensten. Damit hatte der Grundstückseigentümer, der gleichzeitig Gesellschafter der GmbH ist, die „trügerische Sicherheit“ dass die von ihm persönlich zu erbringenden Kapitaldienste gegenüber der Bank durch die Mietzahlungen der GmbH abgedeckt sind. Gerade in Zeiten der Hochzinsphase ergaben sich daher unter Berücksichtigung von Zins- und Tilgungszahlungen an die kreditierende Bank Mietverpflichtungen der GmbH, die über einer ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Hier realisiert sich eine Gefahr für den Grundstückseigentümer und Gesellschafter der GmbH. Denn derartige, von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichende und höhere Mietzahlungen können nicht nur als sog. verdeckte Gewinnausschüttung, die eine nachträgliche persönliche Steuerlast auslöst, bewertet werden. Auch besteht das ernst zu nehmende Risiko, dass im Falle der Insolvenz der GmbH ein Insolvenzverwalter rückblickend prüft, ob die von der GmbH an den Gesellschafter gezahlte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Sollte die von der GmbH an den Grundstückseigentümer und Gesellschafter gezahlte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ergeben sich hieraus für den Insolvenzverwalter teilweise erhebliche Zahlungsansprüche gegen diesen, die ihn zusätzlich neben den ihm gegenüber persönlich geltend gemachten Steuern des Finanzamts aus sog. verdeckter Gewinnausschüttung belasten. Auch die Konstruktion, dass das Betriebsgrundstück sich im Eigentum eines nahen Verwandten (Ehefrau/Kinder) befindet, bedeutet keine Sicherheit.

Gesellschafter einer GmbH, die dieser in ihrem Privatvermögen befindliche Grundstücke oder andere Gegenstände miet- bzw. pachtweise überlassen, sollten sich regelmäßig orientieren, ob die von der GmbH geleisteten Miet- bzw. Pachtzahlungen der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Ansonsten bringt die ohnehin  tragische Insolvenz der GmbH weitere heftige finanzielle Belastungen für den Grundstückseigentümer.

2016-07-19T10:06:00+00:0019.07.2016|Handels- und Gesellschaftsrecht|