Der Gesellschafter als Vermieter

Der Wegfall des Eigenkapitalersatzrechtes führt zu einer deutlichen Besserstellung des (mittelbaren) Gesellschafters, welcher seiner Gesellschaft unbewegliche Gegenstände, also insbesondere das Betriebsgrundstück vermietet hat. Im Falle der Insolvenz des Unternehmens hat der Insolvenzverwalter, der nach Insolvenzeröffnung den Geschäftsbetrieb fortführt, gegen den Gesellschafter keinen Anspruch mehr auf unentgeltliche Nutzung zugunsten der Insolvenzmasse. Nach Insolvenzeröffnung hat der Insolvenzverwalter die vereinbarte Miete/Pacht als Masseverbindlichkeit zu befriedigen. Dies gilt aber nur für Mietverhältnisse, die fortbestehen, weil der Insolvenzverwalter den Geschäftsbetrieb fortführt, noch Abwicklungsarbeiten vornimmt oder aber während der Kündigungsfristen nach § 109 InsO. Dann schuldet der Insolvenzverwalter die vereinbarte Miete als Masseverbindlichkeit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall, 108 Abs. 1 Satz 1 InsO. Anders verhält es sich, wenn das Mietverhältnis seitens des Gesellschafters gekündigt wurde, der Insolvenzverwalter aber den Gegenstand (das Betriebsgrundstück) für die Fortführung des Unternehmens benötigt, weil es für die Fortführung/Abwicklung eine erhebliche Bedeutung hat. Der Gesellschafter kann dann für die Dauer von höchstens einem Jahr ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht die Herausgabe des Gegenstandes/des Grundstückes verlangen, dies resultiert aus einer Treuepflicht als Gesellschafter gegenüber der Gesellschaft. Für die Dauer der Jahressperre hat er Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung. Doch Vorsicht: Diese Nutzungsentschädigung entspricht nicht der vertraglich vereinbarten Miete. Denn gemäß § 135 Abs. 3 InsO hat der Gesellschafter nur Anspruch auf einen Ausgleich, der den Durchschnitt der im letzten Jahr vor Antragstellung erbrachten Vergütung entspricht. Der Gesellschafter soll grundsätzlich dieselbe Vergütung erhalten, die ihm zuvor tatsächlich zugeflossen ist, da ihm kein Sonder (recht??) .abverlangt werden soll. Dies bedeutet, dass wenn zwar eine bestimmte Vergütung vereinbart wurde, diese jedoch tatsächlich nicht entrichtet wurde, sich die Höhe des Ausgleichs nach dem im letzten Jahr tatsächlich vom schuldnerischen Unternehmen geleisteten bestimmt. Dabei dürfen nur solche Zahlungen bei der Bemessung des Anspruches angerechnet werden, die der Gesellschafter auch behalten darf. Dies bedeutet, dass er sich Zahlungen, die der Insolvenzverwalter erfolgreich anfechten kann, nicht anrechnen lassen darf und diese anfechtungsrelevanten Zahlungen bei der Berechnung des Ausgleiches abzuziehen sind.

Es kann daher von Vorteil sein, wenn der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis nicht kündigt. Wenn der Insolvenzverwalter aber die vereinbarte Miete nicht zahlt oder aber Masseunzulänglichkeit anzeigt, sollte der vermietende Gesellschafter seinen Aussonderungsanspruch an dem unbeweglichen Gegenstand, dem Grundstück etc. geltend machen, um sich die Nutzungsentschädigung zu sichern. Spätestens nach einem Jahr muss der Insolvenzverwalter den Gegenstand, das Grundstück, herausgeben.

Gibt der Insolvenzverwalter das Grundstück nicht geräumt zurück, besteht nicht zwingend ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung/Schadensersatz. Es ist darauf abzustellen, ob der Zustand bereits bei Insolvenzeröffnung bestanden hat. Wenn der Insolvenzverwalter keine Veränderungen an der Mietsache vorgenommen hat, besteht kein Entschädigungsanspruch gegen den Insolvenzverwalter wegen Vorenthalten der Mietsache.

Bei Fragen zu diesem Themenkomplex kontaktieren Sie bitte die Autorin Rechtsanwältin Marianne Poeppel.